Kokkulepe annab kõige parema tulemuse

Taasiseseisvunud Eestis muutusid omandisuhted tunduvalt, võrreldes eelmise ühiskonnakorra aegsete suhetega. Taastatud riigi üheks esmaseks eesmärgiks oligi endiste omandisuhete taastamine ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine.

Seda perioodi iseloomustab lööklauseks saanud väljend „omand on püha ja puutumatu“. Väikeste eranditega tulebki seda põhimõtet õigeks ja valdavaks pidada. Tänapäeval kohtab kahjuks aga ikka ja jälle olukordi, kus selliste uute suhetega ei osata või ei taheta arvestada. Seetõttu pean vajalikuks mõne sõnaga peatuda omandiprobleemidel, eriti seoses maaomandiga.

Omand

Omand on isiku täielik õiguslik võim talle kuuluva asja üle ja kohustus austada omaniku omandit laieneb kõikidele teistele isikutele. Seda saab piirata üksnes seadusega sätestatud juhtudel (näit veekogu kallasraja avaliku kasutamise õigus, ehituskeeluvööndid, looduskaitselised kitsendused jms). Omanikul on õigus talle kuuluvat asja vabalt vallata, kasutada, käsutada ja nõuda kõigilt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumiste tagajärgede kõrvaldamist.

Omanikule kuuluvad asjad võivad olla vallasasjad ja kinnisasjad (ehk nagu vanasti öeldi: liikuv ja liikumatu varandus). Et ajalehe maht ei võimalda käsitleda kogu mahukat omandiõiguse teemat, peatume veidi lähemalt kinnisomandiga seotud probleemidel.

Mis on kinnisomand?

Kinnisomandiks loetakse omandiõigust kinnisasjale, mis Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt on maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Seaduse järgi ulatub kinnisomand piiridega määratletud maapinnale ja õhuruumile ülalpool seda pinda ning maapõuele allpool seda pinda. Seejuures tuleb arvestada, et kinnisomand ei laiene maapõues peituvatele maavaradele ja põhjaveele.

Isiku omandis oleval maatükil, mis on omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei või teised isikud ilma omaniku loata viibida. Omaniku poolt piiramata ja tähistamata kinnisasjal ei või teised isikud omaniku loata viibida päikeseloojangust päikesetõusuni. Omaniku poolt piiratud või tähistatud erametsas on teistel isikutel lubatud marju, seeni ja muid metsasaadusi korjata ainult metsaomaniku loal. Muudel juhtudel võivad teised isikud erametsas metsasaadusi korjata, kui nad sellega ei tekita omanikule ülemäärast kahju. Kinnisasja kasutamise ja käsutamisega seondub veel hulganisti erijuhtumeid (ehitised kinnistu piiril, varisemisohtlikud ehitised, üle kinnistu piiri levivad kahjulikud mõjutused, kahjulikud süvendustööd jms), mille käsitlemine ei ole käesoleva kirjatöö teema. Küll aga on vajadus anda mõningaid selgitusi seoses kinnistul paikneva tee kasutamisega või üle kinnistu läbipääsu taotlemisega.

Juba eelpool oli juttu omaniku õigusest vabalt kasutada ja käsutada oma vara. Seetõttu on tal õigustatud ootus, et teised isikud hoiduvad tema õiguste rikkumisest. Kõik see kehtib ka maaomandi suhtes, sealhulgas ka kinnisasja (s.o. maatüki) koosseisu kuuluva tee kohta. Enamgi veel: Teeseaduse kohaselt on juriidilise või füüsilise isiku kinnisasjal paiknev tee eratee. Erateed võib kasutada üksnes kinnisasja omaniku loal.

Erandid on ette nähtud ainult alarmsõidukite, suurte avariide ja looduskatastroofide korral. Kõigil muudel juhtudel tuleb tee kasutamisest huvitatud isikutel saavutada maaomanikuga kokkulepe tee kasutamiseks ja vajadusel hüvitada tee korrashoidmise kulutused kokkulepitud ulatuses. Kokkulepped võivad olla suulised või lihtkirjalikud, kuid kumbki neist vormidest ei anna lõplikku garantiid jätkuvaks tee kasutamiseks. Palju kindlama garantii annab servituudi seadmine või isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimine. Mõlemad tehingud vormistatakse notariaalselt ja kantakse kinnistusraamatusse. See annab garantii, et ka teega maa võõrandamisel on igakordsel uuel omanikul kohustus lubada tee kasutamist sellele poolele, kelle kasuks servituut seati või kasutusõigus
sõlmiti.

Suurema avaliku huvi korral (näiteks tagapool on palju kinnistuid ja võib-olla ka valla munitsipaalmaa) sõlmib vald teeomanikuga tee avaliku kasutamise lepingu, millega omanik lubab oma maal paikneva tee üldiseks kasutamiseks ja vald võtab kohustuse hoida tee sõidukorras. Riik eraldab vallale selleks täiendavaid rahalisi vahendeid. Ilma vastava lepinguta ei saa vald ühtegi erateed remontida ega hooldada.

On asjakohane meenutada, et eelpool jutuks olnud servituut ei anna teele avalikult kasutatava tee staatust, vaid lahendab läbipääsu küsimuse ainult teise kinnistu jaoks. Niisamuti lahendab isikliku kasutusõiguse leping üldjuhul asja ainult ühe isiku jaoks. Erandjuhul võib teiseks lepinguosaliseks olla ka vald, kes esindab avalikku huvi – sel juhul on lihtsalt tee avaliku kasutamise leping saanud vettpidavama juriidilise vormi ja tee kasutamine on lahendatud suurema hulga isikute jaoks. Lihtkirjaliku avaliku kasutamise lepingu võib maaomanik igal ajal üles öelda.

Igapäevaselt tundub, et nimetatud Teeseaduse sätted annavad maaomanikule liiga suuri õigusi ja ahistavad teisi isikuid. Sellisest arusaamast lähtuvalt esitas Lümanda vallavolikogu õiguskantslerile palve kontrollida Teeseaduse sätete vastavust EV põhiseadusele.

Õiguskantsler otsustas vallavolikogu tõstatatud probleemide menetlemist mitte alustada põhjendusega, et huvitatud isikuil on võimalik kasutada muid palju tõhusamaid õiguskaitsevahendeid alates isikute omavahelistest kokkulepetest, avaliku kasutamise lepingust jne kuni sundvalduse seadmiseni välja.

Selle mitmetahulise ja juriidiliselt keeruka probleemi käsitlemisel ei saa jätta märkimata, et igaühel, kellel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt oma kinnisomandile, on õigus taotleda seda üle võõra kinnisasja. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema enda tegevuse tagajärjel.

Kokkuvõtvalt tahan rõhutada, et peale kirjapandud seadusesätete on ka nn kirjutamata õigus ehk tavaõigus. See on inimeste poolt omaks võetud õiguslik käitumine, mis lähtub ajaloolisest traditsioonist ja piirkonnas välja kujunenud käitumisnormidest (ei sõideta üle viljapõllu, niitmata heina ei tallata maha, põlluvaheteed ei keelata naabrimehel kasutada, võõrast õuest ei sõideta ilma luba küsimata läbi jne).

Kuigi kirjutatud seaduses on kirjas iga inimese õigused ja kohtu kaudu saab nõuda rikkumiste korral nende austamist, on siiski lihtsam, odavam ja tulemuslikum omavahel kokku leppida ja jätta okkaline ning kallis kohtutee kõige viimaseks lahendusvariandiks.

Jaanus Reede
Lümanda valla maanõunik
maa@lymanda.ee

Print Friendly, PDF & Email
(Vaadatud 95 korda, sh täna 1)