Asukoht, asukoht, asukoht ehk Kuidas kinnisvara müüa (4)

Mis aitab müüdava kinnisvara hinda tõsta ja mis jälle raudkindlalt hinna kolinal allamäge veeretab. Saaremaal tegutsevad maaklerid aitasid sotti saada plussidest ja miinustest, mis siinsel meretagusel kinnisvaraturul oma vankumatut rolli mängivad.

IGAÜHELE OMA: Anli Alliksoon-Juursalu sõnul peavad inimesed kinnisvara asukohana väärtuslikuks erinevaid piirkondi.
Maanus Masing


Ehkki hinna kergitajaid ja langetajaid leidub mitmeid, on üks, mis maakleritel esimesena üle huulte tuleb, kõigil ühine. “Asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” toonitas Compakt Kinnisvara maakler Hälin Niils.

Sama rõhutasid ka maaklerid Pindi Kinnisvarast, Domus Kinnisvarast ja Kinlux Varast Natalija Leiten, Jüri Aljas ja Anli Alliksoon-Juursalu. Esimene neist nentis, et kui korter või elamu on lisaks omapärase ja huvitava sisekujundusega – ei pea olema kallis –, siis aitab seegi müügiprotsessi kiirendada.

“Teada-tuntud on ütlemine, et kinnisvara hinna määrab asukoht, asukoht ja veel kord asukoht,” nentis Aljas. See kehtib aga tema sõnul veidi suuremas mõõtkavas kui Kuressaares, mis nelja kilomeetri peale ära mahub. “Tallinnas ja suuremates linnades on aja ning vahemaade läbimise hind lihtsamini elamispinna hinna sisse arvutatav,” märkis ta.

Aljas möönis küll, et Kuressaares võib lasteaedade ja koolide lähedus korteri hinda veidi mõjutada, kuid mitte oluliselt. Pigem võivad need kaalukeeleks saada siis, kui noorel perel on valida kahe sarnase korteri vahel.

Vahemaadel rahaline väärtus

“Kaupluse lähedus on aga oluline jalgsi liikuva eakama inimese jaoks,” kinnitas Aljas. Kuid enam mõjutavad korterite müügihinda siiski siseviimistluse kvaliteet ja sisustus ning maja tehniline seisukord.

Maakohtades mõjutab asukoht hinda selgelt rohkem. “Kui kodu on ostmas noorem ja lastega pere, on määrav töökohtade ja kooli kaugus,” kinnitas Jüri Aljas. “Ehk siis rahalise väärtuse saavad vahemaad, mida igapäevaselt mitu korda läbitakse.”

Kui aga maakoht on ostjale juba mitmes kinnisvara – suvila või teine kodu –, siis vaadatakse asukohta teiste asjade suhtes. “Raha hakkab mõõtma mere lähedust või naabrite kaugust,” toonitas Aljas. “Kui üks vana mõttetera ütleb, et ära muretse asjade pärast, mida sa muuta ei saa, siis maakohtade või suvilate müügi puhul mõjutavadki hinda just need asjad, mida muuta ei saa. Keskkonnal on siin suurem tähtsus kui linnas.”

Aljas märkis, et inimeste soov oma müügis oleva kinnisvara väärtust kauni kohakirjeldusega tõsta on tavaline. “Sellega on nagu meikimisega – kui läheb paljuks või valesse kohta, paneb tulemus mui­gama,” nentis ta muigamisi.

Näiteks saab mõnest Kuressaare korteri müügikuulutusest teada küll kauguse lossist peaaegu et meetri täpsusega, aga info maja seisukorra või korteri viimistluse kohta puudub ja ainus foto kuulutuse juures näitab aknast paistvat õunapuud. “Ümbruskonna kirjeldamine on asjakohane, kuid pigem aitab see huvi äratada kui reaalselt hinda tõsta,” tõdes Aljas.

Kinnisvara hinna kergitajate kõrval on kahtlemata ka hinna langetajad. Aljase sõnul on need näiteks müra ja lõhnad. “Elamu- ja tööstuspiirkondade piiril või peatänavate ääres asuvad majad või korterid maksavad vähem,” kinnitas ta.

Korrusmajade puhul mängib rolli ka see, mitmenda korrusega on tegemist. “Inimene on ju loomult laisk, ei viitsi ronida,” nentis Aljas. “Piltlikult öeldes võtab iga trepiaste kolmandast korrusest ülespoole umbes 100 eurot hinda alla.”

Hinda võivad allapoole sikutada ka n-ö kehvad naabrid. “Kes vähegi küsida viitsib, saab info kiusliku või muul viisil häiriva naabri kohta kätte,” tähendas Aljas.

Anli Alliksoon-Juursalu sõnul teavad kinnisvara väärtuse kriteeriume tänapäeval kõik kinnisvaraga seotud inimesed. Rusikareegel peab seejuures väärtuslikuks kinnisvaraks Eesti mõistes Tallinna vanalinna kinnisvara ja mitteväärtuslikuks kõike ülejäänut, mis Tallinnast väljapoole jääb. “See kajastub ka pangalaenude väljastamise koefitsientides ja laenukomisjoni otsustes,” tõdes ta.

Kui aga individuaalselt lähenema hakata, mis on Alliksoon-Juursalu igapäevatöö, siis peab iga inimene enda jaoks väärtuslikuks asukohaks erinevaid piirkondi. “Mõnele on väärtuslik asukoht metsa sees asuv majake, teisele on väärtuslik asukoht mere ääres, kolmas väärtustab elamist korterelamurajoonis,” loetles ta. “Ja mina usun, et kõigil neil inimestel on õigus.”

Saaremaa mõistes on kõige kõrgemad hinnad Kuressaare majadel ja korteritel. “Suveelamiste asukoha järgi valik langeb üha enam Kuressaarest ida poole jäävatele kinnistutele,” märkis ta.

Pisiremondil pole mõtet

Eelistatuim asukoht suvemaja ostmisel on juba mitu aastat olnud Muhu saar, tähendas Alliksoon-Juursalu. “Küsitakse ka Orissaare ja Valjala ümbrusse jäävaid suvilaid, kuid Kuressaarest lääne poole sõit tundub järjest pikem ja pikem.”

Kui rääkida aga kitsamalt Kuressaare majadest ja korteritest, siis siin oleneb väärtus jällegi asukohast ja kütteallikast. Asukohaeelis on maakleri sõnul Kuressaare kesklinna korteritel ja väljakujunenud aedlinna majadel. Küttekolde eelis aga kõigil keskkütte, maakütte või õhk-vesi-küttega korteritel ja majadel.

“Neid kahte kriteeriumi müügi jaoks muuta ei saa ja muid asju pole mõtet muuta,” kinnitas Alliksoon-Juursalu. Ostja soovib tema sõnul tavaliselt ostetavat kinnisvara enda jaoks ise kohandada ja oma energia uude koju sisse tuua. “Olgu see siis väike remont või taimed aeda,” tähendas ta. “Minu soovitus on alati see, et ei ole mõtet pisiremonti teha, sest uus omanik võib tahta kogu siseviimistluse ise teha ning müügieelne remont tähendab lihtsalt raha tuulde loopimist.”

See ei tähenda aga seda, et müüja võiks toad koristamata jätta, kui ostjad tulevad uue koduga tutvuma. “Mida vähem asju tööpindade ja põrandate peal vedeleb, seda suurema tõenäosusega näeb ostja potentsiaali ja mõte hakkab jooksma oma asjade uude koju sättimise osas,” kinnitas ta.


LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing (pildil) tõdes, et kuigi nüüdseks on töös registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata. “Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab selles osas uusi väljakutseid ka müüjatele,” kinnitas ta. “Kuigi müügiga alustades on raske oletada, kes müüdava vara ostab ja sedagi, kas ta ostes kasutab pangalaenu, tuleb hinnanguliselt poolte ostjate ostu finantseerimisel arvestada mitmete asjaoludega, milleta müügilepingu sõlmimiseni võib kuluda kuid, ostuhind võib jääda oodatust kuni kolmandiku võrra madalamaks või jääb tehing sootuks ära.”


8 nõuannet, mis tagavad kõrgema hinna ja kiirema müügi

1. Taotle kasutusluba – kohaliku omavalitsuse väljastatud dokumendita,
mis tõendab, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, ostjale laenu ei väljastata. Tavapäraselt võtab kõikide vajalike alusdokumentide vormistamine ja esitamine omavalitsusel aega ligi kuu, loa väljastamine teist samapalju – seda eeldusel, et maja või korteri juures vastab kõik normidele.
2. Koosta ehituskalkulatsioon – seda eelkõige remonti vajava maja või korteri puhul. Praegu finantseeritakse pangalaenuga esmalt täielikult valminud objekte. Siseviimistluseta või pooleliolevate objektide puhul soovib pank veenduda, kas ostjal on piisavalt omavahendeid või peab ehituskulud katma väljastatav pangalaen.
3. Võimaluse korral vormista tehingud eraldi – tihti müüakse üht liiga väikest või suurt kinnisvara eesmärgiga leida asemele suurem või väiksem. Ootuspäraselt soovitakse vormistada ühe korteri või maja müük ja teise ost samal ajal. Teisalt võib selline soov kaasa tuua keerulised lepingulised suhted ja ostjale pangast eritingimuste taotlemise.
4. Lõpeta üürileping – väljaüüritud korter sobib harva tagatiseks. Kuigi erandid on võimalikud, eeldaks see täiendavaid läbirääkimisi üürnikuga
ja sõlmitud kokkulepete muutmist. Samuti on üürikorteri puhul keerulisem sõlmida kokkuleppeid selle näitamiseks ja vabastamiseks.
5. Sõlmi notari juures kokkulepe majaosa kasutuse kohta – lase teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ja olemas on täpsed mõõdistustulemused. On oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida.
6. Vormista servituudid juurdepääsuks – servituut, mis annab õiguse kasutada kokkulepitud viisil teisele isikule kuuluvat maad on selgelt nõutav järjest teravamaks muutunud juurdepääsu- ja teeservituudiga seonduvate probleemide esinemise tõttu. Need kokkulepped on mõistlik aegsasti vormistada.
7. Iga kinnisvara ei sobi tagatiseks – kui plaanis on müüa hoonestamata kinnistu, külaliskorter, kapitaalselt remonti vajav maja või halvas seisus korter maakonnas, tuleb suure tõenäosusega leidja ostja, kes ostuks pangalaenu ei vaja.
8. Sisustuse müük on probleemne – eluasemelaen on eelkõige mõeldud kinnisvaraostu finantseerimiseks, millega koos ostetakse küll tihti elamus või korteris asuv mööbel või sisustus. Kohtkindel sisustus üldjuhul küsimusi ei tekita, samas eraldiseisev mööbel ja sisustus pole tagatisvarana käsitletav.

Print Friendly, PDF & Email
(Vaadatud 1 135 korda, sh täna 1)